El Ayuntamiento de Sevilla, a través del Área de Urbanismo, Patrimonio, Vivienda, Identidad Urbana y Edificios Municipales, ha publicado oficialmente la segunda modificación del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación del Término Municipal de Sevilla 2018-2023, por la necesidad de adaptarse a distintos cambios normativos de rango superior. La modificación permite que una serie de nuevas parcelas antes destinadas a venta ahora sea para viviendas en régimen de alquiler, acuerdo que permite que Emasesa construya 593 VPO con destino a alquiler social y a precio asequible y obtener además una parcela que le permitirá financiar la operación.
Uno de los elementos que justificaban dicha modificación, tal y como ésta recogía, era la aprobación del Real Decreto 853/2021 de 5 de octubre por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, el cual incorpora un programa de ayudas a la construcción de viviendas en alquiler social o a precio asequible en edificios energéticamente eficientes.
En base a ello, dicha modificación incorporó una serie de nuevas parcelas que en un inicio se encontraban recogidas con destino a venta, y que pasaban a tener un nuevo destino para viviendas en régimen de alquiler.
Como consecuencia de ello, el pasado 16 de octubre se firma el Acuerdo nº 25 de la Comisión Bilateral relativo a la construcción de 593 viviendas de protección pública energéticamente eficientes con destino a alquiler social y a precio asequible en 10 actuaciones a través de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Sevilla, financiado por la Unión Europea con cargo a los fondos Next Generation.
Por otro lado, se propone incluir nuevas parcelas para desarrollos a llevar a cabo a través del Programa de obra nueva y rehabilitación para promoción de vivienda pública, así como ampliar el número de viviendas a desarrollar en alguna de las actuaciones ya programadas.
Así pues, el objeto de la presente Modificación 02 del Plan Municipal de Vivienda y Suelo es múltiple. De un lado tiene como finalidad la concreción del régimen de las parcelas que en dicho modificado primero quedaban abiertas sin adscribir de forma directa, dejando varias opciones programáticas para las mismas. De otro, se pretende incluir una serie de parcelas nuevas que no figuraban en el anterior Modificado 01 del Plan, concretamente 4 nuevas parcelas. También se incluye la ampliación del número de viviendas de tres de las actuaciones anteriormente programadas.
Régimen de las parcelas previstas
El modificado del Plan Municipal de Vivienda y Suelo (Modificado 01) aprobado el pasado 14 de abril, incluyó una serie de parcelas para nuevos desarrollos, identificadas en el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución del Sector “SUS-DBP-02- PALMAS ALTAS SUR” y procedentes de la cesión de aprovechamiento lucrativo en virtud de las obligaciones establecidas en la legislación urbanística.
En total, el Modificado 01 incorporaba un total de 345 viviendas. De conformidad con los motivos recogidos en el Modificado 01, se ha estimado que el régimen y programas más adecuado para las siguientes actuaciones es el de Viviendas en régimen de precio limitado para las viviendas en venta (137) y Viviendas en régimen general para las viviendas previstas en alquiler (208 viviendas).
Uno de los motivos que justifican la concreción de los regímenes descritos más arriba tiene que ver con la sostenibilidad económica de la operación. Si analizamos la operación recogida en el Modificado 01 en el sector “SUS-DBP-02- PALMAS ALTAS SUR” podemos comprobar que el 60% de las viviendas previstas son viviendas en alquiler frente al 40% en venta.
Pero es que, además, mediante la presente Modificación 02 se van a incorporar en dicho sector, otras dos promociones más de vivienda en alquiler (que serán desarrolladas en tres parcelas), que suman 207 nuevas viviendas, lo que supone que finalmente en el sector, las viviendas en régimen de alquiler que se van a ejecutar por parte del Ayuntamiento a través de Emvisesa suponen algo más del 75% de las viviendas frente a un 25% en régimen de compraventa.
Para poder llevar a cabo una actuación que genere un número tan alto de viviendas en régimen de alquiler hace falta acometer una importante financiación por parte del Ayuntamiento, y ello incluso con las subvenciones previstas, por lo que se ha considerado prioritario mantener el número de viviendas en alquiler y destinar las mismas al programa de régimen general.
De igual manera y respecto a las viviendas en régimen de venta se incluirán en el programa de precio limitado, todo ello con la finalidad de generar un alto número de viviendas protegidas garantizando la sostenibilidad económica de la operación.
Por tanto, la adscripción a los mencionados regímenes supone poder incrementar el número de viviendas protegidas totales de la operación, con un alto porcentaje de las mismas en régimen de alquiler, sin quebrar el equilibrio financiero y presupuestario de la operación, y garantizando en consecuencia, que se puedan seguir acometiendo nuevas actuaciones en materia de vivienda protegida en el futuro en la ciudad de Sevilla.
Además, debe tenerse en cuenta que dentro de las directrices y de la estrategia municipal en materia de vivienda, está también previsto que las actuaciones de régimen especial se puedan llevar a cabo en otras parcelas existentes en la localidad. En este sentido, el modificado incluye el desarrollo de una actuación de 58 viviendas protegidas para régimen especial en alquiler, que vienen a compensar parte del déficit de viviendas para régimen especial establecidas en el sector.
En virtud de los acuerdos adoptados entre la propiedad del suelo y la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla, la cesión de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo a favor del Ayuntamiento de Sevilla es superior al 10% y asciende a la suma de 48.222 UA’s, y en las que se incluye entre otras una parcela, la R3-5 con destino a vivienda libre.
El Ayuntamiento de Sevilla ha recibido una parcela con destino a vivienda de régimen libre en el sector que estamos analizando, por lo que dicha parcela deberá estar adscrita al Patrimonio Municipal de Suelo.
La existencia de dicha parcela de viviendas en régimen libre titularidad del Ayuntamiento de Sevilla puede convertirse en un elemento que ayude a financiar la operación de promoción y ejecución de las viviendas de régimen especial a desarrollar en otros sectores de la ciudad.
Por todo ello, se debe considerar la posible monetización de la referida parcela o los inmuebles que en esta se construyan, que deberán ser un activo de importante valor que contribuya al desarrollo de actuaciones del resto de tipologías necesarias, en los ámbitos territoriales que se determinen.
Las parcelas correspondientes al Sector “SUS-DBP-02-PALMAS ALTAS SUR”, y que se incorporaron al Plan mediante la Modificación 01, quedan adscritas a los siguientes programas:
Nuevos desarrollos
Respecto a las parcelas a incluir para nuevos desarrollos propuestos para llevar a cabo a través del Programa de obra nueva y rehabilitación para promoción de vivienda
pública se adjunta tabla resumen. La actuación propuesta como 33PRO prevé la agregación de la parcela R3p-6, ubicada sobre los viales 5-6-20, con la parcela R1p-1, ubicada sobre los viales 5-6-21, en ambos casos del SUS-DBP-02, para realizar una operación de promoción conjunta de 69 más 68 viviendas respectivamente. Por su parte, la parcela R2p-2 se desarrollará de forma independiente para un desarrollo programado de 70 viviendas. Ambas actuaciones desarrollarán promociones para acceso en régimen de alquiler y tipo general.
La parcela M-2 del SUP-PM-2 (parcela SIPS-SP), sita en la calle Parque Sierra de Castril, número 4, se propone para el desarrollo de una actuación que contempla 58 viviendas protegidas en alquiler de régimen especial, según la línea 2 de la Orden de 4 de mayo de 2023, por la que se regula la adscripción de actuaciones al programa de fomento del parque de viviendas protegidas en alquiler o de cesión de uso en Andalucía y la concesión de subvenciones a las mismas.
Ampliación del número de viviendas
Las actuaciones 06PRO y 07PRO que se desarrollan en las parcelas RP-1 y RP-2 del APIDE-03 (SUNP-TO-2) se propone que incrementen el número de viviendas de 14 a 16 pasando de no estar sometidas a ningún régimen de protección pública a destinarse a régimen de alquiler o cesión de uso de tipo General, según el caso.
El incremento del número de viviendas implica que todas ellas quedarán sometidas a algún régimen de protección pública y que la ampliación no supone una actuación de transformación urbanística al no requerir la previa tramitación de ningún instrumento de ordenación ni de ejecución urbanística.
Por otro lado, el desarrollo de la promoción denominada como 24PRO C/ Gonzalo Díaz 1-3 (Frontón Betis), aumentará el número de viviendas previstas originalmente de 12 a 16 unidades destinadas a régimen de alquiler de tipo General, mediante el cambio de uso de 4 locales a vivienda.
Por tanto, la nueva tabla-resumen del programa de obra nueva y rehabilitación para promoción de vivienda pública queda como sigue:
