Los pretendientes a uno de los pisos en régimen de venta que la Empresa Municipal de Suelo SA (Esisa) quiere construir en la Ronda del Estero tendrán que demostrar ante Unicaja que son solventes para conseguir sus hipotecas y en función de que todos demuestren esa solvencia, Unicaja concederá el a Esisa el préstamo de ocho millones de euros que necesita para afrontar la promoción. O sea, que la empresa que antes avalaba la promoción necesita ahora de todos y cada uno de sus solicitantes de viviendas para poner el primer ladrillo.

¿Qué ha pasado para que el mundo se vuelva del revés?

Los pisos de la Ronda del Estero, llamados popularmente el Titanic, se podían comprar por entre cinco y siete millones de euros, poco más o menos y antes de comenzar la década de los 90 era posible encontrar un piso en el centro, de protección oficial, por cuatro millones. De pesetas, obviamente.

Las ayudas tanto del Gobierno central como de la Junta de Andalucía, a través de los Planes de Viviendas en el sector convertido en la locomotora del país, incentivaban la compra de viviendas y el sector bancario, inmerso de lleno en esa vorágine que le está costando millones (de euros), regalaba las hipotecas.

Desde el año 2007 hasta la fecha, y lo que queda por recorrer, ha comenzado una vuelta atrás que no sólo afecta a las grandes, pequeñas y medianas empresas constructoras y promotoras y a las inmobiliarias que se levantaban de la noche a la mañana.

También las empresas municipales creadas antes del boom del ladrillo para ayudar a las economías más débiles construyendo promociones baratas con dinero que esos más débiles no podían conseguir en el banco, se han visto atrapadas por la crisis. Obviamente, después de que pudieran aprovechar la época de bonanza entrando en terrenos no siempre acertados, aunque en todo caso a las empresas públicas se les supone que las ganancias son para reinvertirlas en la sociedad a la que pertenecen.

Todo se acabó
Las viviendas de cuatro millones de pesetas se acabaron hace treinta años y las de seis o siete, hace poco menos. Incluso las de veinte millones y las de treinta, que curiosamente eran las mismas que se compraron por los precios “irrisorios” mencionados al principio.Se han acabado también los planes de vivienda, las ayudas que llegaban a las empresas públicas y al sector en general por la construcción de Vivienda de Protección Oficial en sus distintas modalidades. E incluso las ayudas a la rehabilitación está conviertiendo los centros en desiertos.

El día 1 de diciembre del año pasado, 3.281 ciudadanos de San Fernando entraron en un sorteo que en otras circunstancias sería para acceder a una vivienda, como cuando se organizaban los actos con los políticos de gala entregando llaves entre risas y llantos de alegría de los beneficiarios. Nada más lejos de la realidad. Lo que se sorteaba era un número, desde el 281 que fue el “agraciado” en el sorteo, para reorganizarse a la espera de poder acceder a algunos de los 109 pisos que la Empresa del Suelo Isleña va a construir en la Ronda del Estero. Que va a construir.

Y es que, como se decía, ya no hay ayudas del Estado ni de la Junta; el Ayuntamiento no tiene dinero para afrontar la construcción de una promoción y la empresa municipal no tiene acceso a los créditos de unos bancos que para lo que menos están dispuestos a dar créditos es para construir viviendas. Porque ellos son la mayor inmobiliaria del país, obviamente, y todo lo que se construya es competencia para sus intereses.

¿Cómo van a construir entonces las viviendas Esisa y cuándo estarán terminadas? Formas hay, pero no plazos. Los ciudadanos que esperan en la lista a conseguir una de esas viviendas no pueden hacer planes de ningún tipo, hasta el punto de que sus planes dependen, incluso, de los planes de los demás que quieren conseguir un piso. Esto es, de sus propios rivales.

El vicepresidente de la Empresa del Suelo Isleña SA (Esisa), Francisco Romero Herrero, explicaba lo que están pasando para poner en marcha la promoción en cuestión, cuyas 109 unidades se distribuyen en 55 viviendas protegidas para venta, 20 en régimen de arrendamiento con opción a compra y 34 destinadas a alquiler que supuestamente están subvencionadas parcialmente por la Junta, pero con un dinero que dejó de llegar a las empresas municipales hace años. Ahora mismo -para conocer cómo están las cosas en la parte más social del proyecto- ni siquiera hay convenio firmado para conseguir esas ayudas.

Sin embargo, lo más difícil hasta ahora no es esa subvención, y ni siquiera la ausencia deplanes de vivienda estatales y autonómicos que antes movían al mundo. Como se explicaba antes, lo difícil ha sido conseguir “convencer” -entre comillas- a una entidad bancaria para que acceda a conceder el préstamos de los ocho millones de euros que cuesta esta promoción de la Ronda del Estero, en la UE54. Sobre la de la calle Real, ni siquiera se ha hablado.

El delegado municipal ha agradecido que Unicaja haya accedido, al menos, a plantear una posibilidad para sacar adelante la promoción, que en el caso de Esisa y por ser sus funciones principales, debería de sacar beneficios para futuras promociones si, como pretende, quiere construir viviendas que ya no quiere construir ni financiar ninguna administración y le vayan dando a lo que dice la Constitución sobre el derecho a la vivienda.

La única y con condiciones
Pero lo que ha aceptado Unicaja se valora porque ha sido la única, no porque esté haciendo algo impropio de un banco, por muy caja de ahorros que sea.Muchos de los “agraciados” con un número que permite aspirar a acceder algún día a una vivienda de esa promoción se queja de que en la caja de ahorros en cuestión les piden unas garantías que antes se pedían para comprar una vivienda de renta libre, a cada uno en función de criterios aplicados por la caja, de ahí que cada ciudadano aporte cifras distintas de lo que debería de ganar para conseguir la hipoteca y de lo que debería tener ingresado en cuenta en un determinado plazo.

Y efectivamente, se están pidiendo garantías, algunas propias de una cooperativa de viviendas, las mismas que se le piden a Esisa para concederle los ocho millones de euros para construir la promoción. A los compradores se les exige unos ingresos suficientes para pagar la vivienda; a Esisa, que todos, absolutamente todos los compradores de las viviendas cumplan con los requisitos que exige la caja, o no hay crédito. O sea, que le exigen a Esisa que los compradores la avalen.

Desde Esisa comentaban a este periódico que su cometido se ha convertido, de la noche a la mañana, en “pelearnos” con Unicaja para que nos admita a los compradores que reúnen las condiciones al menos de forma aproximada, sabedores de que necesitan que esas garantías se cumplan para poder construir. Y para que la propia Esisa tenga razón de ser.

Pero el problema surge todos los días porque esas condiciones que se defienden un día, al mes siguiente pueden cambiar dada la precariedad en el empleo y el número de compradores aceptados oscila en función de las circunstancias cambiantes, de manera que nunca están todos. De esa forma, ¿cuándo se podrán construir esas viviendas? Cuando todos sean aceptados por el banco. Es lo que hay.

Cuando no sean unos serán otros
Las desgracias nunca llegan solas, y menos en la casa del pobre. Al problema que tienen los compradores para ser aceptados por el banco, y Esisa para construir las viviendas, se une un encarecimiento de los materiales de construcción por el nuevo Código Técnico de Edificación. En el caso de las viviendas de la Ronda del Estero, se pretende construir, además, en un suelo que ha tenido que ser adquirido, que no era de propiedad municipal. Y para más inri, la ley obliga ahora a que la vivienda que se venda lleve incluida la plaza de garaje, con lo que los precios de la construcción suben precisamente cuando en el mercado inmobiliario bajan. Sobre todo en el mercado inmobiliario bancario.

¿Con qué números se trabaja en ese empeño por construir las 109 viviendas de la UE54? Y sobre todo, ¿con qué probabilidad de que Unicaja al final apruebe el crédito de ocho millones de euros?Los baremos que se usan para acceder a este tipo de viviendas es que una personas que gane una vez el IPREM tiene derecho a ser tenida en cuenta por la empresa pública de vivienda. El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que no tiene establecida una cantidad fija porque depende de las circunstancias de la unidad familiar pero que se puede calcular en unos 7.000 euros de ingresos anuales mínimos para una persona sola.

El problema es que un banco o caja de ahorros no concede una hipoteca al menos si el peticionario gana dos veces el IPREM o dos veces y medio, y si gana más de tres y medio el IPREM, entonces el problema es que la empresa pública no le permite acceder a la vivienda protegida, O sea, una cosa así como el juego de las siete y media.

¿Quién puede asegurar hoy en día que en el tiempo de vigencia de la hipoteca va a mantenerse por encima de lo exigible por el banco y por debajo del límite para acceder a la vivienda protegida?¿Y cómo se podía saber antes de la crisis?, preguntarán algunos. “Porque antes era Esisa la que pedía el crédito y la que lo pagaba”. Ahora, no.