El Consejo Económico y Social (CES) de Andalucía ha dado luz verde y por unanimidad al dictamen sobre el nuevo decreto que regulará las viviendas de uso turístico, que se ha tramitado de urgencia, ya que entró el 5 de diciembre, y en el que el debate se ha centrado en el refuerzo de la inspección, la necesaria profesionalización del sector, especialmente en lo laboral, y la figura de las AFO, las viviendas “asimiladas fuera de ordenación”, una excepcionalidad que no debe entenderse como un “café para todos”.
El presidente del CES, Juan Marín, se ha mostrado “contento” con un debate para el que ha habido poco tiempo, ya que se ha tramitado por la vía de urgencia al haber llegado al Consejo el 5 de diciembre a pesar de que comenzó a tramitarse en 2021, pero que “clarifica competencias” ante un asunto de “gran impacto”, especialmente en determinadas zonas costeras y ciudades como Sevilla y Málaga, cuya regulación era necesaria y ha obtenido un amplio consenso.
De hecho, el Ayuntamiento de Sevilla espera la aprobación de esta norma para comenzar a limitar los pisos turísticos, que se han continuado incrementando a lo largo de los últimos meses bajo el pretexto de que no tenían amparo legal para hacerlo. Es más, el propio alcalde José Luis Sanz, ha salido al paso este mismo jueves en el Pleno a las críticas ante la reiterada aprobación de licencias turísticas apuntando que están a la espera del decreto para saber "hasta dónde podemos regular y cómo podemos limitarlos".
Marín ha destacado que, junto a la clarificación de competencias y a la potestad municipal para ordenar y planificar la actividad siempre con justificación, deja claro que es una “actividad económica” que debe ser reglada y además se unifica la denominación, vivienda de uso turístico (VUT), aportando herramientas a consumidores y administraciones para defender los intereses de cada sector, en especial el uso público del Registro de Turismo (RTA) para cualquier incidencia o regulación.
En el CES sí que el debate se ha centrado en varios aspectos. El primero de ellos es la necesidad de reforzar los servicios de inspección con recursos humanos y materiales, ya que aunque exista un Plan de Inspección Programada, el Consejo espera que la posibilidad para establecer convenios con administraciones y entidades privadas para agilizarla, “no menoscabe el papel y la función de los inspectores”, y señala que debe quedar claro que, “en ningún caso, se pudiera entender que la función de inspección turística puede ser externalizada”.
Otro de los aspectos a destacar es la profesionalización. Para el CES, la nueva normativa debe contribuir a incrementar la calidad del destino turístico globalmente considerado, que se debe hacer con una apuesta por la profesionalización del sector, dotar de seguridad jurídica a todos los actores, públicos y privados, y tener en cuenta la dimensión social de la vivienda.
Así, se valora que se avance en la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico, especialmente en la mejora en las condiciones laborales de las personas trabajadoras, aunque insta a realizar una modificación global de la Ley del Turismo de Andalucía. Entre las viviendas que no podrán tener uso turístico se encuentran las sometidas a régimen de protección pública, “con lo que el Consejo está absolutamente de acuerdo”.
Sí que llama la atención sobre las viviendas reconocidas en situación de “asimilado a fuera de ordenación (AFO), salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal”, apuntando que debe evitarse que esta “excepción pudiera generar unas situaciones y usos para las que no está pensada”, destacando que existen en estos momentos “son muchas las viviendas que se encuentran en esta situación”. Como resume Marín, la figura AFO no puede ser un “café para todos”.
En cuanto al reglamento de régimen interior de los apartamentos turísticos, para el CES “debería ser obligatorio que quede publicado en la página web propia del establecimiento”, en caso de existir esta, tal como ocurre con los establecimientos hoteleros. Para Marín, “siempre puede haber el que monte el número”, pero con el decreto y las herramientas que ofrece la Junta “se puede averiguar si el piso tiene licencia y denunciarlo directamente”, apunta.
También señalan que la declaración responsable que debe presentarse a registro para iniciar la explotación de una vivienda de uso turístico incluye la identificación de la persona o entidad explotadora, incluyendo número de teléfono y correo electrónico, que debe evitarse en el caso de las personas físicas.
El borrador decreto
El decreto que regula las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Andalucía cede a los ayuntamientos la potestad en materia de ordenación y planificación turística para que en su caso limiten el número máximo de este tipo de alojamiento por edificio o sector. La limitación tendrá que estar siempre justificada por razones imperiosas de interés general, según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, el Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, entendiendo como tal la mejor garantía de los derechos de los usuarios y fomento de una oferta turística de calidad, protección de los derechos de los usuarios de los servicios turísticos de alojamiento, lucha contra la escasez de viviendas destinadas a alojamientos o protección del entorno urbano, entre otras.
El decreto también profesionaliza la gestión e introduce la figura de la empresa gestora/explotadora para que exista una persona (física o jurídica) responsable ante el turista, la comunidad de propietarios y la propia administración frente a cualquier incidencia, con la que se pretende evitar el fraude en la actividad y en lo laboral.
También se reconoce a las comunidades el derecho a que las viviendas no se dedicarán al uso turístico cuando así lo decida por una mayoría de 3/5 de los propietarios, aunque no tendrán efecto retroactivo para las actualmente inscritas en el Registro de Turismo.
También se fijan estándares de habitabilidad y acondicionamiento de las viviendas, justificadas en garantizar una determinada calidad del producto turístico, una una superficie útil mínima de 25 metros cuadrados y la relación entre la superficie útil de un alojamiento y el número de personas al que vaya destinado no será inferior a 14 metros cuadrados por persona.
Se establecen requisitos de climatización atendiendo a periodos temporales y a zonas geográficas y climáticas de la comunidad, así como un sistema de monitorización del ruido que permita controlar los niveles en tiempo real y evitar los conflictos entre los turistas y los vecinos que viven en la finca.
