El Avance del Estudio de Ordenación de la parcela del Betis, más la municipal aleñada, en el barrio de Heliópolis está redactado con un rimbombante lenguaje tecnocrático que no oculta el objetivo de la operación inmobiliaria. Según sus redactores, se permite proyectar una amplia mixtura de usos, incluido el comercial en formato de gran superficie minorista, "que generan un nodo de centralidad y, además, tal implantación contribuye a la recualificación de la instalación deportiva singular, materializando los usos permitidos".
Se redacta el Estudio de Ordenación en el que se define -afirman los autores- la mejor opción de configuración del ámbito donde se materializa la actuación de mejora urbana
propuesta, conforme con el artículo 69 de la LISTA. En este caso, la posibilidad de incluir, en algún grado, el uso pormenorizado de terciario o gran superficie comercial que coadyuve a los fines deportivos.
La introducción de estos usos, según el Avance, incrementaría el desarrollo de la actividad, favoreciendo el desarrollo, la gestión o el mantenimiento del Estadio Deportivo del Real Betis Balompié, cuya permanencia se sostiene sobre un complejo entramado de actividades deportivas, sociales y económicas.
Existe la previsión de incorporar el uso comercial en un formato que pueda ser considerado gran superficie minorista (basta que exista más de 2.500m2 de superficie útil de exposición y venta al público).
El ámbito donde se desarrollará esta actuación de "mejora urbana" está formado por dos parcelas anexas, y sobre el mismo se implantará el “Nuevo Estadio Benito Villamarín”. Estas dos parcelas son la actualmente destinada al edificio deportivo “Estadio Benito Villamarín” situado en la avenida de La Palmera, número 60, con una superficie registral de 34.950 m2, y la parcela anexa, propiedad del Ayuntamiento de Sevilla, que comparte idéntica calificación urbanística.
De acuerdo al levantamiento topográfico realizado al efecto, el ámbito conjunto tiene una superficie de 43.755 metros cuadrados (se deduce, pues, que a la parcela municipal se atribuyen 8.805 m2). Sus linderos son: por el este, Avenida de La Palmera; por el oeste, calle Doctor Fleming; por el norte, Avenida Padre García Tejero; y por el sur, calle Iguazú.
Edificabilidad y usos
La edificabilidad máxima en las dos parcelas, consideradas ya como una única conjunta a efectos urbanísticos, será de 105.012 m2/techo. A título comparativo, el cercano centro comercial Lagoh tiene una superficie construida total de 100.000 m2/t en números redondos y una superficie bruta alquilable de 70.000 m2/t.
La edificabilidad se distribuirá con un uso principal de equipamiento deportivo de carácter privado al 70% (73.509 m2), y usos compatibles que coadyuven a los fines dotacionales previstos al 30% (31.503 m2).
Se definen como usos compatibles los terciarios y las grandes superficies comerciales. Además, los equipamientos y servicios públicos y los espacios libres (se destinarán a éstos 2.500 m2 de la parcela conjunta de 43.755 m2).
La altura máxima de los edificios será de 47 metros, que a título comparativo serían diez menos que las torres de la Buhaira. Por zonas, la de la Avenida de La Palmera será de 47 metros la máxima, al igual en la Avenida Padre García Tejero, mientras que en la calle Iguazú, la del tramo oeste será de 6 metros frente a los 47 del tramo este, mientras que será variable en la calle Doctor Fleming. Se admiten cuerpos y elementos salientes cuyo vuelo máximo sea inferior a seis (6) metros.
Concentración en el Gol Norte
Se propone una ordenación volumétrica que complemente, mejore y amplíe el estadio mediante una agrupación en vertical con la mayor parte de la superficie disponible hacia el gol norte, de forma que la zona más alta de este edificio anexo se ubique en la zona donde los edificios del entorno son de altura considerable, llegando a las trece (13) plantas más castillete.
Ello supone un mayor control del volumen edificado que agotando la edificabilidad no proponga nuevas construcciones en la Avenida de La Palmera y genere un volumen escalonado, con menor altura en la zona sur, donde se enfrenta a las viviendas unifamiliares y mayor altura en la zona norte donde "dialoga" con el equipamiento y los edificios residenciales de hasta trece (13) plantas más castillete.
Asimismo, según los redactores del Avance esta propuesta permite liberar espacios compartidos para el uso público, tanto en la zona junto a Heliópolis, en calle Doctor Fleming, como hacia la Avenida de La Palmera.
Adicionalmente, mediante una fachada aterrazada que desciende hacia al sur, "se genera una respuesta urbana coherente con el entorno, dotando a la comunidad de un espacio urbano de calidad en forma de plaza, donde el paisajismo y los servicios que se ofrecen dan vida y mejoran el entorno. Se produce -continúa el Avance- una secuencia de terrazas, aumentando su altura en la zona norte de acuerdo con el entorno, para liberar espacio hacia el sur, representado por un entorno de menor densidad y altura".
Esta disposición, además de atenuar el efecto pantalla de una construcción de altura continua, permite el soleamiento y la iluminación de las distintas plantas de una manera más eficaz y ecológica.
Los usos coadyuvantes se integrarán dentro del conjunto ocupando en su mayoría la parcela aledaña al estadio, pero conformando un mismo complejo edificatorio. Según los redactores, con una vocación de espacio flexible y con posibilidad de dar cabida a diferentes actividades, perfectamente conectado con todo del edificio y, por tanto, beneficiándose de todo ello.
