Las inmobiliarias Grupo GS y Terrats han ofrecido 68,5 millones de euros a la comunidad de 44 propietarios sita en el número 1 de la calle Tabladilla por el conjunto residencial en que viven, compuesto por tres bloques dentro de una parcela en la que quedan libres las tres cuartas partes del terreno. De aceptar aquéllos la oferta, para que la operación resulte rentable las empresas compradoras deberían vender el m2 de las nuevas viviendas que construyan en al menos 7.000 euros, según estimaciones recogidas en el sector.
La comunidad de propietarios, o más bien una parte de la misma dada la falta de unanimidad existente tal como vimos en una entrega anterior, de Tabladilla 1 decidió el pasado mes de mayo (2024) sacar de nuevo al mercado el conjunto residencial (suelo libre o suelo libre más los bloques de viviendas) en que viven. Una elevada proporción son ya de segunda generación, al cabo de casi medio siglo de construidos los pisos.
La particularidad de este conjunto residencial, destinado en su día al colectivo de ingenieros y situado detrás de La Estrella (Manuel Siurot) y a escasa distancia de la avenida de La Palmera, es que los vecinos dejaron libre las tres cuartas partes de la parcela, de unos 7.000 m2 de superficie y con una edificabilidad de 32.369 m2, incluyendo la de los tres inmuebles erigidos originalmente.
Las desavenencias vecinales sobre el proyecto a ejecutar en el suelo libre restante han impedido que en todos estos años se construyera siquiera una piscina para el disfrute de toda la comunidad.
La idea de los propietarios partidarios de la venta era sondear el mercado para saber a partir de las ofertas que recibieran qué dinero podrían repartirse entre todos, por si la cantidad resultaba tan golosa que resultara irrechazable hasta para los más renuentes a marcharse.
Y ya tienen la respuesta, después de que una comisión restringida abriera el pasado 3 de junio los sobres con las ofertas remitidas. Según ha publicado ABC, el Grupo GS y Terrats han ofrecido 68,5 millones de euros por el conjunto residencial (presumiblemente, tanto la superficie libre como la ocupada por los bloques).
La oferta no ha servido de momento para convencer al 100% de los propietarios, ya que algunos han expresado su convencimiento de que todavía se podría obtener más dinero, pero hoy por hoy es la mejor que hay sobre la mesa. Si finalmente los 44 propietarios se pusieran de acuerdo en vender -basta con que tan sólo uno se niegue para que se frustre la operación-, a cada uno de ellos les corresponderían 1.556.818 euros y tendrían que irse de sus pisos, de unos 150 m2 de superficie media.
La rentabilidad de la operación
¿Y a cuánto tendrían que vender el Grupo GS y Terrats las nuevas viviendas que construyeran para que la operación inmobiliaria les resultara rentable, teniendo en cuenta desde el coste de la demolición de los bloques a todo lo que supondría erigir un nuevo conjunto residencial con la aplicación de las exigencias normativas aprobadas en este medio siglo en materia de ahorro y eficiencia energéticas, nuevas tecnologías en los ascensores y un largo etcétera?
Según las fuentes del sector consultadas, el m2 de vivienda nueva en ese suelo de Tabladilla a partir de 68,5 millones de euros de gasto en su compra debería ser del orden de 7.000 euros, si no más. Y la estimación es que se podrían construir unas 200 viviendas, probablemente de diversas tipologías.
Para hacerse una idea aproximada, a ese precio un piso medio de unos 100 m2 costaría 700.000 euros.
A título comparativo, Insur está vendiendo a 2.550 metros de distancia, en la avenida de Jerez y entre el hospital Militar y el barrio de Los Bermejales dentro de su promociòn Selecta Bermes, pisos de 3 dormitorios y 2 baños, con 113,02 m2 construidos a razón de 397.100 euros (IVA del 10% incluido), con lo cual el m2 sale por 3.513,53 euros, es decir la mitad del coste estimado para Tabladilla.
En la oferta de las inmobiliarias por el conjunto residencial de Tabladilla hay aspectos muy importantes que precisan de un análisis en profundidad y que pueden determinar su aceptación o no por el total de los propietarios, ya que es condición «sine qua non» el acuerdo unánime de todos ellos para dar luz verde a la operación.
Por ejemplo, ¿cómo se abonaría esa cantidad de 1.556.818 euros de media por cabeza? ¿Cómo y cuándo se desalojarían las viviendas?
Puede que haya propietarios de reciente adquisición ¿Qué repercusión fiscal tendría la operación de venta para ellos? ¿Y las plusvalías a la hora de ajustar cuentas con Hacienda? No serán de poca importancia y afectarán a la cantidad que finalmente se quede en sus cuentas bancarias.
Por otra parte y desde el punto de vista financiero las empresas que han presentado la oferta deben soportar unos periodos complejos en el caso de que les sea aceptada. ¿Cuándo empezarían a cobrar las nuevas viviendas que construyeran? Hay que considerar los tiempos de redacción del proyecto, obtención de licencia, desalojo de los propietarios actuales, demolición de los bloques existentes y ejecución de las obras.
En estos tiempos ya no es fácil vender sobre plano. Y todo ello sin considerar los imprevistos e imponderables que suelen producirse en cualquier operación, y máxime en una tan compleja como ésta que durará años, un periodo en que podrían producirse fluctuaciones económicas y cambios en los tipos de interés por la inflación, guerras u otras circunstancias.
