Sólo en 4 de los 64 municipios españoles con más de 100.000 habitantes (San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca) el importe de las cuotas hipotecarias por la compra de una vivienda fue todavía superior al del alquiler en el año 2024, según un estudio realizado por la empresa de tasación Uve Valoraciones.

En 2023 la tasadora Uve Valoraciones estudió la relación entre cuotas y alquileres en los 64 municipios más poblados de España. Los rápidos cambios en los tipos hipotecarios durante 2024 han modificado considerablemente las cuotas a pagar por la adquisición de vivienda y, por otro lado, los alquileres han seguido evolucionando al alza en la mayor parte de los municipios, lo que ha llevado a un cambio en la relación entre cuotas hipotecarias y alquileres en muchos de ellos.

Por esta razón Uve Valoraciones repitió el año pasado el estudio de la relación entre alquileres y cuotas. Para ello utilizó los datos del portal inmobiliario Idealista sobre precios de oferta en venta y alquiler a fecha diciembre de 2024 en los 64 municipios con más de 100.000 habitantes para calcular la cuota hipotecaria que correspondería a un crédito del 80% del valor de la oferta con duración de 24,67 años y un tipo de interés del 3,206%.

La elección del 3,206% se debe a que es el último dato publicado por la AHE. Ha comparado la cuota resultante con el alquiler correspondiente (en euros/m2 y mes) obteniendo el porcentaje que resulta de dividir la cuota unitaria por el alquiler unitario. De los nueve municipios que tenían cuotas hipotecarias superiores a los alquileres un año antes, a final de 2024 sólo quedaban cuatro: San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca.



Los resultados del resto de municipios se muestran en los cuadros siguientes, ordenados en función de la ratio cuota hipotecaria/alquiler:



Los municipios en los que los precios medios de alquiler superan o igualan los 11 euros/m2/mes en diciembre de 2024 son 34, frente a 12 en de diciembre de 2023, y se muestran en los cuadros siguientes:



La evolución en Sevilla ha sido la siguiente:



Los alquileres han subido un 9,5% en 2024 frente a un aumento del 8,9% de los precios de venta (mediante el pago de una hipoteca). La bajada de los tipos de interés ha permitido una bajada moderada de la cuota hipotecaria.

Las subidas de los precios de compra y alquiler se deben a la escasez de la oferta en las zonas más activas. Así ha evolucionado el número de ofertas en la capital de Andalucía:



Las conclusiones generales del estudio a las que llega la empresa de tasación son las siguientes:

Las cuotas hipotecarias han disminuido o han crecido poco por la bajada de los tipos de interés mientras que los alquileres han subido considerablemente durante 2024.

Hay cuatro municipios con cuotas más altas que los alquileres frente a los nueve de un año antes. Barcelona es el municipio con el alquiler más caro.

La bajada de los tipos de interés en 2024 ha tenido el mismo efecto sobre las cuotas hipotecarias que una bajada del 15% en el precio de venta. En los casos en los que las viviendas han subido más del 15% las cuotas hipotecarias no han disminuido.

Que las cuotas hipotecarias sean superiores a los alquileres no implica que sea mejor alquilar que comprar. En los cálculos de la compañía, ni siquiera en Donostia/San Sebastián es claramente preferible alquilar frente a la compra; el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son cerca del 35% superiores a los alquileres.

La conclusión es clara: salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal, Interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos.

Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por vez primera es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28%-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades financieras (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra (entre el 8% y el 12% dependiendo de la zona).

Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permitan una financiación superior al 80% del precio de compra.

La evolución de las ofertas de venta y alquiler ha sido muy diferente en cada municipio, aunque en general haya disminuido. Sólo en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca las viviendas turísticas son suficientemente numerosas como para permitir un aumento significativo de la oferta en caso de que se prohibieran.

Uve Valoraciones afirma no ser partidaria de hacerlo sin que se analice primero el efecto que tendría esta medida sobre los ingresos por turismo.

El problema de fondo para la empresa de tasación es la escasez de oferta de vivienda tras 17 años construyendo menos viviendas de las necesarias. «La única medida eficaz y sostenible a largo plazo -afirma- sería incrementar la producción hasta las 350.000 por año durante, al menos, cinco años. Las dificultades de esta tarea -añade- son formidables: habría que aumentar el suelo disponible para edificar, multiplicar por tres la capacidad de las constructoras de vivienda y triplicar la financiación (este último aspecto es quizá el que más rápida y fácilmente se podría conseguir)».