KKH Property Investors, el grupo inversor que adquirió la antigua fábrica de tabacos de Altadis en el barrio de Los Remedios, ha redactado un estudio de ordenación de la zona Norte del complejo fabril que abarca cinco parcelas dentro del mismo y se centra especialmente en el espacio libre, el espacio edificable y la cuantificación de su propuesta en parámetros urbanísticos.
Dentro del complejo de la antigua fábrica de tabacos se destina una importante superficie a espacios libres de uso público, según se refleja en la Modificación Puntual Número 54 del PGOU. Una parte de los mismos mantiene su titularidad privada, como es el caso de la plaza de las Cigarreras y la franja colindante con el edificio del Cubo hacia el río, parcelas P3-B y P3-C.
Dicha condición de titularidad privada se reconoce en la inscripción de estas dos parcelas, ya realizada en el Registro de la Propiedad de acuerdo con el Proyecto de Parcelación aprobado por el Ayuntamiento.
No obstante, para garantizar el uso público de dichos espacios, el acceso general y libre a los mismos y la permanencia de dichas condiciones a lo largo del tiempo con independencia que quienes sean los titulares de las diferentes parcelas del complejo, se ha articulado en las escrituras una regulación de las 11 parcelas de carácter real y permanente.
Parcelas de la zona Norte de la fábrica de tabacos de Altadis: P4 (capilla), E1 (vivienda del director), P3-C (espacio libre hoy denominado plaza de las Cigarreras), E2 (viviendas de los ingenieros), P3-A y P3-B (edificio de los talleres, ahora denominado el Cubo)
Dicha regulación impone una servidumbre recíproca consistente en la prohibición de vallar las fincas o delimitarlas físicamente por cualquier medio que impida la libre circulación y acceso por los espacios libres de las parcelas no ocupados por las edificaciones a construir o construidas, con la finalidad de asegurar el libre tránsito peatonal por dichos espacios, lo cual garantiza el uso público de los espacios libres definidos en la Modificación Puntual Nª 54 que se mantienen con titularidad privada.
Según KKH Property Investors, "esta evidente mejora de los espacios de uso público se apoya además en una cuidada intervención sobre la plaza de las Cigarreras de alta calidad en cuanto a su diseño urbano y tratamiento paisajístico, con la introducción de materiales, mobiliario urbano, iluminación y jardinería que pondrán en valor el espacio de representación de la antigua fábrica reconvertido en centro de barrio en torno al cual se sitúan diferentes equipamientos y usos cívicos".
La denominada plaza de las Cigarreras se configura como el espacio que relaciona los usos de equipamiento público de las parcelas de cesión al Ayuntamiento E1 y E2 (cuyo destino previsto inicialmente es el de Centro de Distrito Los Remedios-Triana y edificio para la Policía Local), la capilla de las Cigarreras (ya cedida a la Hermandad) y el edificio del Cubo, donde se implantarían usos dotacionales privados complementados con uso terciarios: comerciales, de hostelería y de oficinas con cabida para empresas innovadoras y de alto nivel.
La urbanización de la plaza prioriza los accesos a los edificios que la rodean como premisa básica de la ordenación y recupera el tratamiento de agua que tenía la antigua fuente con un nuevo diseño lineal.
La eliminación de los cerramientos de la antigua fábrica hacia Los Remedios, la creación del nuevo paseo fluvial y la reordenación de la plaza generan a juicio de KKH un interesante eje Oeste – Este de permeabilidad visual y de accesibilidad peatonal ente el barrio de Los Remedios, la plaza y el paseo fluvial.
La propuesta de urbanización incorpora un tratamiento unitario de los elementos que configuran el espacio urbano, tanto para la plaza exterior como para su extensión hacia el interior del edificio del Cubo, generando un espacio continuo de relación y disfrute para los ciudadanos.
En el Estudio de Ordenación se define geométricamente la ampliación de los espacios no edificables en el interior del edificio del Cubo, que serán visibles y accesibles desde el exterior, por lo que se conseguirá una superficie adicional a la prevista de espacios libres en la Modificación Puntual Nº 54 de más de 1.000 m2 de superficie libre de edificación dentro de la parcela del Cubo y se ampliará notablemente la superficie del patio actual.
Esta ampliación del espacio urbano, creando un nuevo espacio libre de cerca de 2000 m2 incluyendo los soportales de acceso al patio, generará un eje de permeabilidad Norte – Sur que unirá la plaza de las Cigarreras con la nueva avenida de Los Remedios a través del edificio del Cubo. La reforma del mismo ya ha obtenido licencia municipal y se apoya en la idea de elevar el edificio de oficinas que da frente a la plaza dejando su planta baja libre para favorecer dicha permeabilidad.
El proyecto de mejora de la plaza mantiene el carácter de la plaza original flanqueada por vegetación, tamizando la presencia de los pequeños edificios de antigua casa del guarda y viviendas de ingenieros, que en el futuro serán rehabilitados para dependencias municipales.
En la plaza de las Cigarreras (P3-C) se prevé una mejora paisajística, de la calidad del espacio urbano y de las dotaciones de mobiliario urbano, y en la franja de espacio libre colindante con el edificio (P3-B) se prevé la instalación de veladores y una marquesina para acondicionar el espacio como zona de esparcimiento vinculada al uso de la planta baja del edificio del Cubo.
Finalmente, otros elementos potenciadores del espacio de la plaza son sin duda el paseo fluvial y la pasarela peatonal, contemplados en las Modificaciones Nº 54 y 58 del Plan General.
La construcción de la nueva pasarela incluye la remodelación del paseo de la margen izquierda del río creando un nuevo espacio urbano en la cabecera de esa margen, y se articula en la margen derecha con el nuevo paseo peatonal que se crea en los terrenos de la antigua fábrica abriendo el barrio de Los Remedios al río.
EL CUBO
La actuación propuesta sobre la edificación del Cubo es muy clara: se trata de liberar de edificación una mayor superficie interior del edificio ampliando el patio para conseguir un espacio interior-exterior continuo y fluido, y al mismo tiempo definir diferentes áreas dentro del edificio para albergar usos complementarios o compatibles con el de equipamiento, manteniendo el uso de equipamiento de carácter privado como predominante e incorporando otros usos permitidos de carácter terciario, comercial y de hostelería, definiéndose su posición dentro del edificio y cuantificando las superficies máximas que pueden destinarse a estos usos.
Para ello se propone destinar a uso dotacional privado todo el edificio original del Cubo, formado por las tres naves de talleres, mientras que en la zona del edificio objeto de sustitución (lo que fueron las antiguas oficinas de la fábrica de tabacos) se destinaría a usos terciarios.
Esta zona además se libera parcialmente de edificación en la planta baja para dar continuidad al espacio de la plaza de las Cigarreras.
El patio central del edificio actual se amplía notablemente en superficie respecto al patio original de la fábrica al eliminar el cuerpo añadido a las naves de los talleres en todas las plantas, y además se permeabiliza en planta baja para conectar con la nueva avenida que separa el Cubo de los edificios del Hotel y el Rama 1.
La superficie máxima que ocupará la huella del edificio es de 3.532 m2, una vez dejado como espacio no edificable la zona central del patio, que tiene aproximadamente 1.050 m2 de superficie.
La planta baja del antiguo edificio de talleres, en directa relación con el espacio urbano circundante y con el paseo fluvial, podrá albergar usos comerciales y de hostelería más acordes con su posición urbana.
La franja de espacios libres privados que constituye la parcela P3-B colindante con el edificio (antiguo muelle de carga y marquesina de la fábrica) permite la instalación de veladores al servicio de los locales previstos con frente al río.
Finalmente, para la cubierta de la nave de talleres más próxima al río se ha previsto la posibilidad de su disfrute como mirador, permitiéndose instalaciones ligeras de apoyo a dicha función con veladores o elementos similares.
Con la finalidad de favorecer la diversificación de usos, de dotar de una mayor actividad a los espacios libres de uso público entorno al edificio del Cubo y de coadyuvar los usos mayoritariamente dotacionales del mismo, se considera recomendable destinar parte de la planta baja del inmueble a usos de carácter comercial y recreativo, para lo cual el Estudio de Ordenación define la posición preferente de dichos usos compatibles en la planta baja.
Se reserva en la planta baja una zona preferente para la implantación de usos compatibles recreativos y comerciales, con una superficie total menor de la superficie máxima para usos compatibles del 20% fijada en el Plan General.
La finalidad es destinar parte de la edificabilidad dotacional de carácter privado a usos que coadyuven a los fines dotacionales previstos y/o a la mejora de las condiciones urbanas de la zona en la que se inserta, como es en este caso la implantación de usos comerciales y de restauración en planta baja del edificio.
A juicio de KKH, "dicha condición de ordenación debe entenderse como un elemento de dinamización y cualificación de este singular espacio favoreciendo su uso y disfrute por los ciudadanos, y consecuentemente se considera un factor positivo para el conjunto, y se considera que el uso comercial coadyuva a los usos de equipamiento privado y en esta posición contribuye además a la mejora urbana de la zona".
TERRAZA CON VELADORES
En el Estudio de Ordenación se propone concretar el uso de la parcela P3-B como terraza al servicio de la edificación del Cubo y accesible desde el paseo fluvial, uso compatible según se establece en la normativa de zonas ajardinadas privadas en el artículo 6.6.14. del Plan General.
La propuesta para la configuración de este espacio exterior se basa en la que tenía el edificio original, cuyo uso era el de muelle de carga, con la misma cota de rasante que la de la planta baja del edificio y cubierto con una marquesina lineal de hormigón en voladizo, elevándose respecto al antiguo vial de mercancías, espacio que ahora se transforma en un paseo fluvial peatonal público.
En coherencia con este planteamiento se define una plataforma elevada respecto del paseo peatonal sobre la que se permite la colocación de veladores y que se cubre con una nueva marquesina volada con brisoleils.
Esta plataforma permite dar servicio a los establecimientos previstos en la planta baja del Cubo y disfrutar de vistas sobre el río, y se resuelve con un diseño integrador con el paseo fluvial incorporando tramos zonas con escalones para el acceso peatonal directo desde el paseo.
